Vastgoed

Vastgoed

Vastgoedtransacties zijn onderworpen aan allerlei belastingen. In het oog springen vaak de omzetbelasting en de overdrachtsbelasting, maar vastgoed heeft ook gevolgen voor de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting. Vastgoedtransacties zijn vaak omvangrijke dossiers met grote belangen. Wij wijzen bijvoorbeeld op de btw bij de levering van een bouwterrein, waarbij onder meer beoordeeld moet worden of sprake is van grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met één of meer gebouwen. Een andere veel gemaakte fout is de waardering van vastgoed op de balans. Daarbij is het onderscheid tussen bedrijfsmiddel en voorraad van groot belang.

Behoefte

Een projectontwikkelaar heeft een vervallen bedrijventerrein gekocht met de insteek hier een appartementencomplex op te bouwen. De projectontwikkelaar gaat aan de slag met een architect en verzorgt een groot deel van de communicatie met de gemeente zelf. Hij is echter niet kapitaalkrachtig genoeg om zelf de appartementen te bouwen en kan zelf geen aanneemwerkzaamheden verrichten.

 

Aan de slag

De transactie wordt van begin tot eind doorgelicht, rekening houdend met een aantal scenario’s, zijnde de verkoop aan particulieren of de verkoop van het gehele project aan een belegger. Beide situaties hebben een totaal verschillende uitwerking voor zowel de vennootschaps- als overdrachts- en omzetbelasting. De scenario’s worden uitgewerkt in een rapport en voorzien van rekenvoorbeelden.

 

Resultaat

Het scenario verkoop aan een belegger leidt niet tot de hoogste verkoopopbrengst, maar wel tot de grootste marge. De projectontwikkelaar gaat op zoek naar een geschikte afnemer en weet exact wat de fiscale uitwerking is in de verschillende situaties. Het perfecte uitgangspunt om de juiste prijs te bepalen en koper te vinden.

Tips bij de aan en verkoop van vastgoed:

Indien onroerend goed zich bevindt in een vennootschap, dan zijn er vaak twee mogelijkheden om het vastgoed over te dragen. Er kan gekozen worden voor de verkoop van de stenen, hetgeen betekent dat er een boekwinst tot uitdrukking komt en men rekening moet houden met de heffing van overdrachtsbelasting en / of omzetbelasting. Een alternatief kan zijn de verkoop van de bv, dit voorkomt een boekwinst, de verkoper kan wellicht gebruik maken van de deelnemingsvrijstelling en in sommige gevallen is er zowel geen overdrachtsbelasting als omzetbelasting verschuldigd.

De hoofdregel bij de verhuur van onroerend goed is dat sprake is van een vrijstelling. Slechts als de huurder van het object daarvoor kwalificeert, is het mogelijk om te opteren voor een belaste verhuur. Hier moet echter wel expliciet voor gekozen worden en deze afspraak dient schriftelijk vastgelegd te worden. Voor de verhuurder heeft dit als voordeel dat de btw op kosten in aftrek genomen mag worden, voor een huurder leidt dit doorgaans tot een lagere huur exclusief btw. De kostprijs van het te verhuren vastgoed gaat namelijk omlaag doordat er btw als voorbelasting in aftrek genomen mag worden.

Als een bv of ondernemer een pand verkoopt, dan gaat dit vaak gepaard met een afrekening over de boekwinst. Indien het om een pand gaat dat als bedrijfsmiddel kwalificeert, dan kan hiervoor een herinvesteringsreserve gevormd worden. Van belang is dat er sprake is van een herinvesteringsvoornemen, maar ook dat dit uit objectieve gegevens blijkt. Het is daarbij aan te bevelen het voornemen tot herinvesteren vast te leggen in de notulen van een bestuursvergadering, en wel vóór het einde van het boekjaar.

Waar het bij het opstellen van een jaarrekening steeds lastiger wordt om kosten als onderhoudskosten direct ten laste van de winst te brengen, gelden er fiscaal andere regels. Maak daarvoor een goed onderscheid in kosten die zien op bijvoorbeeld een verbouwing of verbetering van een pand, versus onderhoudskosten. Vorenstaande leidt ertoe dat kosten die in de jaarrekening geactiveerd moeten worden, fiscaal wel tot een lagere winst en daarmee belastingdruk leiden.

Bezit je als particulier één of meerdere panden, dan ben je er fiscaal bij gebaat dit vastgoed in box 3 te mogen aangeven. Dit betekent dat huuropbrengsten en vermogenswinsten onbelast blijven en er alleen een fictief rendement in de heffing wordt betrokken. Door als particulier groot onderhoud van het vastgoed uit te besteden en niet zelf als projectontwikkelaar op te treden, verklein je de kans dat een eventuele waardestijging van het pand in box 1 wordt belast. Dit is echter niet altijd te voorkomen, in dat geval zal een fiscale APK uitkomst bieden.

Fiscale APK

Op het gebied van vastgoed houden wij ons onder meer bezig met:

Krijg grip op uw fiscale positie.

Een periodieke check zorgt voor minder belastingdruk.

Roy adviseert u graag!

Stappenplan

1

Intakegesprek

Informeren over behoeftes en wensen.

2

Verzamelen informatie

Wij vragen jaarcijfers en fiscale aangiften op.

3

Uitvoeren fiscale APK

Inlezen, analyseren en beoordelen van documenten.

4

Opleveren rapport

Uitwerken van bevindingen, adviespunten en opstellen van een actielijst.

5

Bespreking

We leggen ons advies in heldere taal uit en vertellen waarop je kunt besparen.

6

Besparing

We voeren het advies uit waardoor de belastingbesparing daadwerkelijk gerealiseerd wordt of risico's beperkt worden.

Wat anderen zeggen

De fiscale APK was precies hetgeen waar ik naar op zoek was. Het kost wat maar heeft me meer opgeleverd.

Dga van een uitzendonderneming